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前編は、時代の転換期を生き抜く術としての不動産投資について、みらいずコンサルティング株式会社の代表取締役でおられる今井基次さんに聞きました。後編では、土地を有効活用するための仕組みづくりや、オーナーと管理会社の理想的な関係性を構築するための“学び”の重要性について、詳しくお聞きします。
今井基次 （いまい もとつぐ）： 静岡県浜松市出身。幼少の頃から一人旅をしていたことがきっかけで、バックパッカーとして世界を旅する。2000年から不動産業に携わり、全国の不動産業者へのコンサルティングや、不動産経営者向けの講演活動を行う。自身の不動産業者・不動産オーナーとしての経験をもとにした、コンサルティングやユーモアのある講演・研修は、これまで3万人を超える業界関係者や不動産オーナーが聴講・受講し、業界内外からも好評を得ている。著書に『ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 ――成功大家さんへの道は「管理会社」で決まる! 』。みらいずコンサルティング株式会社代表取締役。
WealthPark研究所 プレジデント 加藤航介（かとう こうすけ）：「すべての人に投資の新しい扉をひらく」ための研究、啓発のための情報発信を行う。2021年より現職。
土地を有効活用するための大きな仕組みをつくりたい
加藤: 投資家のなかには「融資をつけて購入すること」にだけ集中して、物件を買った後の運営への意識が低い方もいますが、運営によって資産価値が上がることは大いにありますよね。資産価値向上の文脈では、不動産管理会社は、物件を販売するだけではなく中立的な立場で、投資家に寄り添える長期的なパートナーと言えると思います。
今井: そうですね。一方で資産運用全般の知識が求められているという意識が低く、オーナー様の資産全体のポートフォリオの相談にまで入り込めている不動産管理会社は、ごく一部であるのが現実です。
だからこそ、私は不動産業界の人間にはもっと勉強して知識を深めてほしいしと思っていますし、今の先にある本来の顧客サービスへ進めないと思います。これは業界全体にも問題がありまして、例えば、宅建士でなくても不動産が販売できること、そして、そもそも宅建士の資格自体に不動産経営の視点が乏しいことなども問題であると考えています。加えて、不動産会社の教育体制も不十分ですので、その変革にもアプローチしていきたいところですね。
加藤: 若い頃の海外での様々な学びの経験や、不動産の各種資格取得の勉強など、今井さんのお話を伺っていると、「学び」こそが投資を上手く進める原点なのだと改めて思います。知識を得る機会は皆に平等に開かれているし、自分の仕事の領域であれ、なおさら学びを深めることが大切ですよね。
今井: 私は、ここしばらくBtoBのコンサルティングが中心で、現場のプロパティマネジメントの実務から遠ざかっていたのですが、最近また現場の実務に戻ったところやはり面白く、勉強しながら知識や感覚をアップデートしているところです。
BtoCビジネスに関しては、単にアイディアを言いっぱなしではニーズから的外れなものができてしまうリスクがあるので、現場感を重視したいです。あとは、BtoCで得られた実感や課題をBtoBに派生させていくシナジーも大きいと思います。
また、「土地を有効活用する」という視点に磨きをかけたいと思います。一般的な不動産だけではなく、ホテルやキャンプ場、遊園地の経営も事業範囲に含まれていまして、広い視野で不動産そのものを考えたいんです。また、今は東京と福岡の二拠点で動いていまして、二つの都市の視点を持って経営をすることも強みにしていきたいです。福岡はごはんが美味しいので、加藤さんも是非、遊びにきてください（笑）。
加藤: いいですね（笑）。おっしゃられたBtoCで得られた実感や課題感をBtoBに生かすという点は、大変に共感します。WealthParkも海外オーナーが所有している日本物件を、数千軒、管理しています。そこで得たノウハウをアプリケーションへ落とし込み、BtoB向けの展開につなげているのです。
オーナーと管理会社は対等な関係であるべき
加藤: 不動産オーナーという立場でもある今井さんから見て、管理手数料の相場、5％の妥当性についてはどうお考えでしょうか。
今井: 前提として、受けているサービスと払うフィーのバランスが取れているべきで、オーナーと管理会社は対等な関係にあるべきだと考えます。オーナーとしては、手数料に5％も払いたくないという思うこともありますが、管理会社の仕事を考えると妥当とも思いますし、手数料が多少高くても良い提案をしてくださるならもっと払っても良いとも思います。
加藤: わかります。私はアメリカで物件を2棟所有していますが、米国では管理手数料は基本10％なんです。日本の管理会社の方がサービスは基本的に良いのですが、それで言うと日本で当たり前の5％って何だろうと考えるきっかけになりました。世界を少し垣間見ると、当たり前に見ていた数字が当たり前でなくなったりしますよね。仕事内容によっては5％よりもっと払っても良い、というオーナー様は割といらっしゃると思うので、日本でも多様なサービスが出てくることを期待しています。
今井: 管理サービスに対する満足度を上げていくために、管理会社がWealthPark Businessのようなアプリを使って、オーナー様との意思疎通をもっと密にすることは大変に重要と思います。不動産オーナーという資産家に対して、毎月紙一枚を送付するような一方通行のコミュニケーションしかしていないのは、余りにももったいないですよ。オンラインでもっと情報のやり取りや発信をうまく行っていけば、色々なビジネスに派生していくと思います。
加藤: そうですね。今、WealthPark Businessは、管理会社における現場の方にアプリを活用していただくことで、作業を効率化して多くの余裕時間を捻出していただこうとしています。そして、その捻出した時間を、オーナー様への新しい提案に使っていただきたいと考えています。考える時間を生み出すことが、資産家と密につながっている管理会社の強みを生かしていくことになる、と考えています。
そして、さらに新たなサービスの創出も検討中です。現在国内では、不動産投資から生まれたキャッシュフローが、ほぼ金利ゼロ％の預貯金に滞留している状態で、これは社会全体にとって好ましくない状態です。この資金を気軽に再投資できる仕組みを作り、不動産を起点に日本経済へもプラスの変化を与えるテックカンパニーになりたいと思っています。
個人の価値観を見据えた投資の目的の設定を
加藤: 最後に、不動産オーナーの方、これから不動産投資を考えていく方に対して、アドバイスをいただけますでしょうか。
今井: 万人にとって正解というアドバイスはありませんが、ただただ物件数や資産を増やすのではなく、何らかのゴールを持たれた方がよいと思います。
私の場合は、元気なうちに仕事でやりたいことはやってしまう。ただ、リタイアしてからも一定の選択肢を残すために、不動産投資を続けている感じです。医療も進化して平均余命は延びているので、まだまだ仕事は続けますが、リタイアしたときには、より多くの選択肢を取れる状態にするために長期的な準備をしている感覚です。例えば65歳になったら鮨屋をオープンさせて鮨を握るとか（笑）、そういう新しいチャレンジも選べる状態にしておくことが不動産投資の目的ですね。
加藤: 個人が自分にとっての明るい未来をイメージしながら、投資や資産形成に取り組むのは、非常に大切な視点ですし本質的なポイントだと思います。全世界でベストセラーとなった『LIFE SHIFT(ライフ・シフト)』でも触れられていましたが、日本を含めた多くの先進国では65歳でさっさと退職して公的年金だけで生活を送ることが難しいのが現状です。お金や投資のリテラシーを上げて、自分にとっての幸せな人生を、自分でデザインしていくことが重要ですね。
今井: その意味で堅実な不動産投資は、老後への資産形成への良い手段になると思いますよ。また一人の経営者になるので、人生や社会の見え方も変わると思います。もちろん不動産投資のリスクはゼロではありません。ただ、私は、しっかりと不動産投資を学べば、そのリスクはほぼゼロに持っていくことができるとも考えています。基礎的な知識を身につけて、ご自分のメンターを見つけて、不動産投資を多くの方にぜひ活用していただきたいと思います。
加藤: 投資や資産形成をよく学んで、自分の人生のために、正しく活用する。まったく同感です。本日は、楽しいお話をいただき、ありがとうございました。
